Résidence principale, studio loué, maison héritée : la question de l'impôt sur la plus-value revient à chaque vente. Voici les règles officielles, et ce qu'elles changent pour fixer votre prix.
En bref : si vous vendez votre résidence principale à Toulouse, la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Pour un autre bien (résidence secondaire, logement loué, bien hérité), elle est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la 6e année de détention et une exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Information générale, non juridique ni fiscale, à jour au 23 octobre 2026, d'après la fiche officielle Service Public. Le calcul exact relève de votre notaire : vérifiez avec lui les règles applicables à votre situation.
La plus-value est la différence entre le prix de vente de votre bien et son prix d'acquisition. Si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, vous réalisez un gain, imposable sauf exonération. Si vous vendez moins cher, c'est une moins-value, qui n'est pas imposée.
Ces deux prix ne sont pas des chiffres « bruts ». Le prix de vente retenu est celui de l'acte, diminué sur justificatifs de certains frais supportés pour la vente, comme les diagnostics obligatoires. Le prix d'acquisition peut être augmenté des frais d'achat (montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et, sous conditions, des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration (montant réel justifié, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Conservez donc vos factures de travaux : elles peuvent réduire la base taxable.
C'est la situation la plus courante : on vend le logement où l'on vit pour acheter plus grand, changer de quartier ou partir en retraite. La plus-value réalisée sur la résidence principale et ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour) est totalement exonérée.
Deux conditions à retenir. Le logement doit être votre habitation habituelle et effective, celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Et il doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il faut que l'un des ex-conjoints ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente (voir notre guide vendre après un divorce à Toulouse). Si vous avez déjà déménagé ou si vous enchaînez achat et vente, parlez-en tôt à votre notaire : c'est un point à sécuriser avant de signer quoi que ce soit (voir vendre avant d'acheter).
Vous vendez une résidence secondaire, un logement loué ou un studio acheté pour le louer à des étudiants (voir investir dans un studio étudiant à Toulouse) ? Pour ces biens, la plus-value après abattements est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe supplémentaire, de 2 % à 6 %, s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
L'abattement pour durée de détention réduit la base imposable :
Attention aux loueurs en meublé non professionnels : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont, sous certaines conditions, réintégrés dans le calcul. Si vous vendez un logement occupé, notre guide vendre un bien loué à Toulouse détaille les autres points à préparer.
Même hors résidence principale, plusieurs situations ouvrent droit à une exonération, presque toujours sous conditions :
Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée pour le calcul des droits. Une valeur sous-estimée à l'époque peut donc alourdir la plus-value au moment de vendre.
Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration et paie l'impôt pour votre compte auprès de l'administration fiscale. Vous devez ensuite reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus. Pour une première estimation de l'impôt, l'administration renvoie vers le simulateur de l'ANIL ; le chiffre définitif reste celui du notaire.
Notre rôle d'agence est différent : nous estimons la valeur de votre bien, le commercialisons et vous présentons des acquéreurs. Connaître tôt l'impact fiscal vous permet de raisonner sur le net qui vous restera, et donc de fixer un prix de mise en vente cohérent sans le gonfler pour « compenser » l'impôt, ce qui risque surtout de rallonger le délai de vente (voir à quel prix mettre en vente).
Avant de vendre un bien qui n'est pas votre résidence principale, réunissez trois éléments : l'acte d'acquisition (ou la déclaration de succession), les factures des travaux réalisés et la date exacte d'entrée du bien dans votre patrimoine. Avec ces pièces, votre notaire vous donne une estimation fiable de l'impôt, et nous pouvons construire ensemble un prix défendable. Pour un premier repère, consultez les prix au m² à Toulouse, testez le simulateur d'estimation et parcourez notre guide pour vendre à Toulouse en 2026.
Chez ERA Jonquières & Co, agence ERA de la Côte Pavée à Toulouse, nous accompagnons la vente de résidences principales, de logements loués et de biens hérités à Côte Pavée, Guilhéméry, Pont des Demoiselles et Busca. Notre estimation est gratuite, sans engagement et réalisée sous 48 h selon la méthode Multi-Expertise ERA : demandez une visite d'estimation. Vous cherchez à acheter ? Décrivez votre projet sur notre espace acquéreurs.
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Dois-je payer un impôt sur la plus-value si je vends ma résidence principale à Toulouse ?
Non. La plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement) est totalement exonérée, à condition que le logement soit votre habitation habituelle et effective au moment de la vente.
Au bout de combien d'années une plus-value immobilière n'est-elle plus imposée ?
Pour un bien qui n'est pas la résidence principale, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre la 6e et la 30e année, des abattements progressifs réduisent la base imposable.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value lors d'une vente ?
C'est le notaire chargé de la vente : il calcule la plus-value, établit la déclaration et paie l'impôt pour votre compte. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus.
Sources officielles (consultées le 23 octobre 2026) :
Estimation gratuite, sans engagement, sous 48 h, par l'agence ERA de la Côte Pavée, 226 avenue Antoine de Saint-Exupéry.
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