Surface loi Carrez : comment la mesurer avant de vendre mon appartement à Toulouse ?

En bref : si vous vendez un lot de copropriété à Toulouse (appartement, studio, duplex), la superficie « loi Carrez » de la partie privative doit figurer dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente. Faites-la mesurer avant de mettre en vente : une surface surestimée de plus d'un vingtième peut entraîner une baisse du prix après la vente.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La règle vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose que toute promesse de vente et tout acte de vente mentionnent la superficie de la partie privative. Elle ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement, ni aux lots d'une superficie inférieure à 8 m². Une maison individuelle hors copropriété n'est pas concernée.

À Toulouse Est, cela touche la plupart des appartements que nous estimons : résidences de Guilhéméry et de Pont des Demoiselles, petites copropriétés de la Côte Pavée, programmes récents de Montaudran. Une maison de ville vendue en copropriété horizontale peut aussi être un lot de copropriété : votre notaire vous le confirmera au vu du titre de propriété.

Ce qui est compté… et ce qui ne l'est pas

La superficie Carrez est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées.

• Généralement exclus : balcons et terrasses non clos, caves, garages, parkings, combles de moins de 1,80 m de hauteur.
• Cas à faire vérifier : loggia fermée, véranda, mezzanine, pièce aménagée sous les toits d'un dernier étage. Ce sont les éléments qui font le plus souvent débat, notamment dans les duplex et les derniers étages.

La surface Carrez n'est donc pas la surface « au sol » ni celle que vous lisez sur un vieux plan d'architecte. C'est pourquoi nous ne reprenons jamais une surface annoncée sans document de mesurage.

Qui mesure, et quand ?

La loi n'impose pas de recourir à un professionnel, mais l'ANIL le conseille lorsque le mesurage est complexe. En pratique, le mesurage est presque toujours réalisé par un diagnostiqueur, en même temps que le dossier de diagnostics (DPE, électricité, gaz, etc.). Le bon moment : avant la mise en vente, pour que l'annonce, le prix au m² et le compromis reposent sur le même chiffre.

Si un mesurage existe déjà (achat récent), vérifiez qu'il correspond toujours au logement : une cloison abattue, une véranda fermée ou une mezzanine ajoutée changent la surface.

Que risque le vendeur en cas d'erreur ?

Le texte prévoit deux situations distinctes :

• Surface absente de l'avant-contrat ou de l'acte : l'acquéreur peut demander la nullité, au plus tard un mois après l'acte authentique. La mention de la surface dans l'acte authentique met fin à ce droit pour le compromis qui l'a précédé.
• Surface réelle inférieure de plus d'un vingtième (plus de 5 %) à celle de l'acte : l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante, en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique.

À l'inverse, si la surface réelle est plus grande que celle de l'acte, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix. Mesurer juste protège donc les deux parties.

Information générale, non juridique, à jour au 4 novembre 2026. Votre notaire, qui rédige et sécurise l'acte, reste votre interlocuteur pour toute question sur votre situation.

Surface Carrez et prix de vente : le lien avec l'estimation

Les acheteurs comparent les biens au prix au m². Une surface fiable évite deux écueils : un prix au m² qui paraît trop élevé parce que la surface est sous-évaluée, ou un écart découvert après le compromis, qui fragilise la négociation. Pour situer votre appartement, consultez les repères de prix au m² à Toulouse par quartier ou faites un premier repère de prix en ligne. Ce premier chiffre ne remplace pas une visite : seule l'estimation sur place tient compte de l'étage, de l'exposition, de la copropriété et de l'état.

Pour préparer le reste du dossier, voyez aussi la liste des documents de copropriété à fournir et notre guide pour vendre à Toulouse en 2026. Vous cherchez à acheter ? Décrivez votre projet sur la page acheteurs.

Notre accompagnement

Chez ERA Jonquières & Co, agence ERA de la Côte Pavée à Toulouse, nous accompagnons la vente d'appartements en copropriété à Côte Pavée, Guilhéméry, Pont des Demoiselles, Busca et Montaudran. Lors de la visite d'estimation, nous relevons les points qui peuvent faire varier la surface (loggia, mezzanine, sous-pentes) et vous indiquons ce que le diagnostiqueur devra vérifier. L'estimation est gratuite, sans engagement, et vous est remise sous 48 h selon la méthode Multi-Expertise ERA. Demandez une visite d'estimation à l'agence, 226 avenue Antoine de Saint-Exupéry.

Demander une visite d'estimation Obtenir un premier repère de prix

Questions fréquentes

La surface loi Carrez est-elle obligatoire pour vendre une maison à Toulouse ?
Non, pas pour une maison individuelle hors copropriété. Elle s'impose à la vente d'un lot de copropriété d'au moins 8 m². Une maison située dans une copropriété peut être concernée : votre notaire le vérifiera au vu du titre.

Le balcon ou la terrasse comptent-ils dans la surface Carrez ?
Non, s'ils ne sont ni clos ni couverts. Seuls les planchers des locaux clos et couverts d'au moins 1,80 m de hauteur sont comptés. Une loggia fermée ou une véranda doivent être examinées au cas par cas par le diagnostiqueur.

Que se passe-t-il si la surface réelle est plus petite que celle de l'acte ?
Si l'écart dépasse un vingtième (5 %), l'acquéreur peut demander une baisse du prix proportionnelle à la surface manquante, dans un délai d'un an après l'acte authentique. Si la surface réelle est plus grande, aucun supplément de prix n'est dû.